CadUral

Минэкономразвития России предложено определить правовой режим неизолированных частей нежилых помещений, расположенных в зданиях, сооружениях

24.03.2016

Проект Федерального закона
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части вовлечения в гражданский оборот площадок, являющихся частями здания или сооружения)»

Проектом вносятся поправки в Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральные законы «О государственной регистрации недвижимости», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Определяется правовой режим неизолированных частей нежилых помещений, расположенных в зданиях, сооружениях (в том числе парковочных мест, торговых и офисных помещений), особенности строительства, использования, распоряжения, государственного кадастрового учета и регистрации прав (ограничений прав).

Вступление в силу соответствующего Федерального закона предполагается с 1 января 2017 года.

Смотреть документ в справочной системе «КонсультантПлюс»

Договор аренды нежилых помещений

01.10.2015 ,

Вопрос

Между организациями заключен договор аренды нежилых помещений. Договор аренды заключен на 11 месяцев и перезаключается каждый год путем заключения нового договора. Можно ли каким-либо образом заключить дополнительное соглашение к договору аренды на следующие 11 месяцев, не печатая новый договор, чтобы не возникла необходимость регистрировать данный договор?

Ответ

Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года или на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.

При этом при продлении договора аренды путем автоматической пролонгации или путем внесения в договор изменений (соглашение) при условии, что срок действия договора не будет превышать один год, а также возобновлении действия договора на неопределенный срок такой договор аренды нежилых помещений не нуждается в государственной регистрации.

Обоснование

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо — независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества (переход права) подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

А согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

При этом в соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В то же время в соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», согласно абз. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ.

При этом согласно п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года (11 месяцев), на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются фактически новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.

А согласно п. 11 Письма договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, также не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Таким образом, исходя из всего вышесказанного при продлении договора аренды путем автоматической пролонгации или путем внесения в договор соглашением сторон изменений при условии, что срок действия договора не будет превышать один год, а также возобновлении действия договора на неопределенный срок такой договор аренды нежилых помещений не нуждается в государственной регистрации.

Источник

О постановке на государственный кадастровый учет помещений (крышных котельных) на кровле здания

12.02.2015 ,

По информации, представленной Росреестром:

По результатам рассмотрения заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости и представленных с ним документов органом кадастрового учета принято решение о приостановлении осуществления кадастрового учета в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 26 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) в том числе в связи с неверным указанием наименования этажа, в пределах которого расположены помещения XIII, XIV, XV, составляющие общее имущество в многоквартирном доме (названные помещения расположены на кровле здания).

По результатам рассмотрения дополнительно представленных документов органом кадастрового учета принято решение об отказе в снятии приостановления осуществления кадастрового учета по вышеуказанным причинам.

5 декабря 2014 г. органом кадастрового учета по результатам рассмотрения дополнительно представленных 2 декабря 2014 г. документов (технических планов, подготовленных без учета помещений, расположенных на кровле здания) принято решение о постановке на государственный кадастровый учет объектов недвижимости.

Относительно постановки на государственный кадастровый учет помещений (крышных котельных) отмечаем.

Согласно части 8 статьи 41 Закона о кадастре, пункту 16 Требований к подготовке технического плана здания, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2010 г. N 403 (далее — Требования), сведения о здании (многоквартирном доме), за исключением сведений о местоположении здания на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ проектной документации здания, разрешения на ввод здания в эксплуатацию или изготовленного до 1 января 2013 г. технического паспорта здания.

Таким образом, сведения о помещении (крышной котельной) могут быть внесены в государственный кадастр недвижимости, если такое помещение в соответствии с проектной документацией и разрешением на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома включено в качестве технического этажа в количество этажей такого многоквартирного дома.

Письмо Росреестра от 12.02.2015 N 14-исх/01852-ГЕ/15 «О направлении письма» (вместе с Письмом Минэкономразвития России от 22.01.2015 N Д23и-138 «О рассмотрении обращения»)